Depuis la fin du Pinel fin 2024, beaucoup de nos clients nous demandent ce qu’il reste comme solution sérieuse pour investir dans l’immobilier tout en payant moins d’impôts. La loi Denormandie, c’est exactement ce que nous leur présentons en premier. Ce n’est pas un produit compliqué. Vous achetez un appartement ou une maison ancienne qui a besoin de travaux, vous le rénovez, vous le louez, et l’État vous rembourse une partie de votre investissement sous forme de réduction d’impôt. C’est aussi simple que ça. Et ça fonctionne jusqu’en décembre 2026.
La loi Denormandie existe depuis janvier 2019. L’idée derrière ce dispositif, c’est de remettre sur le marché des logements anciens qui sont vides ou en mauvais état dans des villes moyennes françaises. L’État vous donne un coup de pouce fiscal pour que vous preniez en charge la rénovation de ces biens. En échange, vous vous engagez à les louer pendant plusieurs années.
Ce que vous gagnez concrètement, c’est une réduction directe sur votre impôt sur le revenu. Et le montant de cette réduction dépend de la durée pendant laquelle vous acceptez de louer votre bien :
Ces pourcentages s’appliquent sur le prix total de l’opération, c’est-à-dire le prix d’achat du bien plus le montant des travaux, dans la limite de 300 000 €. Sur un investissement de 200 000 €, vous pouvez donc effacer jusqu’à 42 000 € d’impôts sur 12 ans. C’est une somme qui change vraiment la donne sur la rentabilité globale de votre investissement.
Voici ce que nous regardons avec vous avant de valider un projet Denormandie. Ce sont les conditions que vous devez respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Le bien que vous achetez doit être ancien, situé dans une ville éligible au dispositif. Les travaux que vous réalisez doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Si les travaux sont trop légers, vous perdez le bénéfice du dispositif. Vous devez louer le bien nu, c’est-à-dire sans meubles, comme résidence principale de votre locataire. Le loyer que vous pratiquez doit rester dans les plafonds fixés par l’État selon la zone où se trouve votre bien. Les revenus de votre locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. Vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille.
Les travaux que vous pouvez réaliser sont variés. Isolation, changement de chauffage, création de surface habitable, modernisation de la salle de bain ou de la cuisine, mise aux normes électriques. Ils doivent être réalisés par des artisans professionnels et vous devez garder toutes les factures.
La loi Denormandie ne s’applique pas partout. Elle cible des villes qui ont besoin de remettre leur centre-ville en état. En tout, 507 communes en France sont concernées. Ce sont principalement des villes moyennes qui font partie du programme Action Cœur de Ville ou qui ont signé une Opération de Revitalisation de Territoire.
En région lyonnaise et Auvergne-Rhône-Alpes, des villes comme Vienne, Villefranche-sur-Saône, Bourg-en-Bresse ou Roanne sont éligibles. C’est une région que nous connaissons bien chez Mister Fi, et nous pouvons vous aider à identifier les opportunités les plus intéressantes selon votre budget.
Ce que nous vérifions toujours avec vous avant de signer quoi que ce soit : certaines villes éligibles limitent le dispositif aux quartiers du centre ancien. Un bien situé en périphérie de la ville ne donnera pas forcément droit à la réduction d’impôt, même si la commune est sur la liste. C’est un détail qui peut coûter cher si vous ne le vérifiez pas en amont.
Conseils en défiscalisation immobilière sur Lyon Rhône-Alpes
Chez Mister Fi, nous sommes chasseurs de taux spécialisés dans le prêt immobilier, le crédit professionnel et le rachat de prêt dans la région lyonnaise. Quand vous venez nous voir avec un projet d’investissement locatif dans l’ancien , nous regardons avec vous si la loi Denormandie est la bonne solution pour votre situation.
Ce n’est pas toujours le cas. Votre niveau d’imposition, votre capacité d’emprunt, la ville que vous visez, le type de bien : tout cela influence si le Denormandie est vraiment adapté à votre profil. Nous vous le disons clairement, sans vous orienter vers quelque chose qui ne vous correspond pas.
Si votre projet est adapté au dispositif, voici ce que nous faisons avec vous :
Nous restons présents jusqu’à la signature chez le notaire. Vous avez un seul interlocuteur du début à la fin.
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