Instauré par la loi de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun — également appelé statut du bailleur privé ou plan Relance Logement — constitue le principal mécanisme de soutien à l’investissement locatif privé en France. Il prend le relais de la loi Pinel, définitivement éteinte le 31 décembre 2024, en proposant une logique fiscale radicalement différente : non plus une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, mais un amortissement fiscal annuel déduit directement des revenus locatifs imposables.
Son objectif est d’inverser la tendance de retrait des investisseurs privés du marché locatif, en leur offrant un cadre fiscal plus lisible, plus durable et davantage corrélé à la réalité économique d’un investissement immobilier. Le gouvernement cible 400 000 logements construits par an et 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030.
Le dispositif Jeanbrun tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté ce texte dans le cadre du plan Relance Logement. Il est codifié à l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Sa philosophie est celle de l’amortissement : chaque année, le propriétaire déduit de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien, réduisant ainsi sa base imposable. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP), fait son entrée pour la première fois dans la sphère de la location nue à usage de résidence principale. Il s’agit d’une rupture significative avec les dispositifs antérieurs.
Le déficit foncier ainsi généré — c’est-à-dire la différence négative entre charges et loyers — peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 euros par an (ce plafond est porté à 21 400 euros jusqu’au 31 décembre 2027 pour les logements atteignant certaines performances énergétiques).
Le principe de l’amortissement immobilier repose sur une idée simple : un bien perd progressivement de sa valeur économique avec le temps. Comptablement, cette dépréciation peut être constatée chaque année et déduite des revenus qu’il génère.
Avec le Jeanbrun, 80 % du prix d’acquisition (correspondant à la valeur du bâti, hors terrain non amortissable) constitue la base amortissable. Chaque année, un pourcentage de cette base est déduit des loyers perçus, réduisant mécaniquement le revenu foncier imposable, parfois jusqu’à zéro.
Si l’ensemble des charges déductibles dépasse le montant des loyers déclarés, un déficit foncier est constitué. La nouveauté majeure du dispositif réside dans la possibilité d’imputer ce déficit non plus uniquement sur les revenus fonciers existants, mais directement sur le revenu global du contribuable.
À la différence du Pinel, qui offrait une réduction forfaitaire de 12 à 14 % du prix d’achat étalée sur 9 à 12 ans, l’avantage Jeanbrun est corrélé au taux marginal d’imposition de l’investisseur et à ses charges réelles. Il tend à être plus avantageux pour les contribuables fortement imposés (TMI 30 % et au-delà).
Le dispositif repose sur une logique incitative graduée : plus le loyer pratiqué est bas par rapport au marché, plus l’amortissement accordé est élevé. Trois niveaux coexistent.
| Catégorie de location | Taux d’amortissement | Plafond loyer (zone A) | Profil locataire visé |
| Intermédiaire (Loc1) | 3,5 % / an | ≤ 14,49 €/m² | Classe moyenne |
| Sociale (Loc2) | 4,5 % / an | Inférieur Loc1 | Revenus modestes |
| Très sociale (Loc3) | 5,5 % / an | Fixé par commune | Revenus très modestes |
Ce mécanisme s’inspire directement du dispositif Loc’Avantages et reprend les niveaux de loyers et de ressources définis par ce cadre. Le choix de la catégorie constitue un arbitrage entre la rentabilité locative brute — plus élevée en intermédiaire — et l’avantage fiscal — plus marqué en très social.
Pour les logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, les taux d’amortissement applicables se situent entre 3 % et 4 % par an, selon la catégorie de location retenue.
Les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile (surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes : balcons, caves, terrasses, dans la limite de 8 m²). Ils sont fixés annuellement par décret et révisés selon l’indice de référence des loyers. Le zonage retenu est identique à celui du Pinel.
Zone | Territoires concernés | Plafond loyer intermédiaire 2026 |
A bis | Paris + petite couronne + 36 communes très tendues | 19,71 €/m² |
A | Lyon, Marseille, Bordeaux, Côte d’Azur, Genevois français… | 14,49 €/m² |
B1 | Agglomérations > 250 000 hab., villes tendues | 11,68 €/m² |
B2 & C | Reste du territoire — logements anciens rénovés uniquement | 10,26 €/m² (B2) / Var. (C) |
Point crucial : contrairement au Pinel qui excluait les zones B2 et C, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire national, y compris les zones moins tendues et les DOM. Les logements anciens rénovés en B2 et C y sont éligibles.
À Lyon (zone A) et sur la Côte d’Azur (zone A également), le plafond intermédiaire s’établit à 14,49 €/m² de surface utile pour 2026. Ce plafond peut paraître contraignant dans certains secteurs très prisés, mais il reste proche des loyers de marché dans de nombreux quartiers lyonnais et cagnois, limitant l’effort de loyer consenti.
L’option fiscale pour le régime Jeanbrun est irrévocable une fois exercée. Tout manquement aux engagements entraîne la réintégration de l’ensemble des amortissements déduits dans le revenu foncier de l’année de rupture, majorée selon les règles de l’article 47 de la loi de finances 2026.
C’est le cœur du dispositif. Les logements livrés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sont pleinement éligibles, à condition que le premier bail soit signé dans les 12 mois suivant la livraison. En VEFA, la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux constaté par le promoteur.
Les logements neufs bénéficient automatiquement de la conformité aux normes thermiques RE2020, ce qui peut leur permettre d’accéder au plafond de déduction de déficit foncier majoré à 21 400 euros par an.
Un logement ancien peut intégrer le dispositif à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d’acquisition du bien. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés RGE pour les rénovations à caractère énergétique, et achevés avant la première mise en location.
Cette voie ouvre des opportunités dans des centres-villes anciens à forte demande locative — comme le Vieux-Lyon ou les quartiers historiques de Nice — où les biens en bon état sont rares mais où le marché locatif reste très dynamique. Le cumul avec MaPrimeRénov est possible pour faciliter l’atteinte du seuil des 30 %.
EXEMPLE CONCRET — Lyon, zone A, location intermédiaire, TMI 30 %
Prix d’achat : 250 000 € (appartement neuf, zone A)
Base amortissable : 200 000 € (80 % du prix)
Amortissement annuel (3,5 %) : 7 000 €
Loyers annuels perçus : 10 200 €
Charges déductibles (taxe foncière, intérêts, entretien) : 2 800 €
Revenu imposable après amortissement : 10 200 – 7 000 – 2 800 = 400 €
Économie fiscale sur le revenu global : ≈ 2 940 €/an soit +28 % de rentabilité nette
Sans le Jeanbrun, ces 10 200 € auraient été intégralement imposés au titre des revenus fonciers, avec un impact fiscal de 3 060 € pour un TMI à 30 %.
Cet exemple illustre la différence fondamentale entre l’ancien système Pinel — dont l’avantage était forfaitaire mais limité dans le temps — et le Jeanbrun, dont l’impact fiscal est lié à la réalité des charges et des revenus sur l’ensemble de la période d’engagement.
Le dispositif est accessible aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui représente un avantage significatif pour les investisseurs souhaitant structurer leur patrimoine en société civile immobilière.
Dans ce cadre, l’amortissement s’applique au niveau de la société et est réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Chaque associé déduit ainsi sa quote-part d’amortissement de sa propre base imposable de revenus fonciers.
Attention : les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) sont exclues du dispositif. La qualification fiscale de la structure doit être vérifiée en amont, idéalement avec l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable.
Le cadre juridique du Jeanbrun est exigeant. Plusieurs situations peuvent entraîner la remise en cause des avantages obtenus :
Face à ces contraintes, l’accompagnement d’un professionnel habitué aux dispositifs fiscaux immobiliers est indispensable, tant pour la sélection du bien que pour le suivi administratif sur la durée de l’engagement.
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Avant toute chose, nos conseillers évaluent votre taux marginal d’imposition, vos revenus fonciers existants et votre capacité d’emprunt pour déterminer si le dispositif Jeanbrun est adapté à votre profil. L’avantage fiscal est d’autant plus significatif que votre TMI est élevé.
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Oui. La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Elle ne génère plus aucun droit à réduction d’impôt pour les acquisitions postérieures à cette date. Le Jeanbrun en est le successeur, avec une mécanique différente — l’amortissement — qui remplace la réduction forfaitaire.
Oui. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français. Toutefois, les logements anciens en zone B2 et C doivent impérativement faire l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat pour être éligibles.
Les plafonds de ressources sont appréciés uniquement à la date de signature du bail. Un locataire dont les revenus viendraient à dépasser les seuils en cours de location ne remet pas en cause l’avantage fiscal du bailleur, à condition que ces ressources étaient bien dans les limites au moment de la signature.
Oui, notamment pour les logements anciens nécessitant une rénovation. MaPrimeRénov peut contribuer à l’atteinte du seuil de 30 % de travaux requis pour les biens anciens. Les deux dispositifs poursuivent des objectifs complémentaires et peuvent coexister sur une même opération.
Non. Le dispositif est accessible à tous les contribuables particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Son avantage fiscal est toutefois proportionnel au taux marginal d’imposition : un investisseur au TMI de 11 % bénéficiera d’une économie plus limitée qu’un investisseur au TMI de 41 %.
Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’engagement de location de 9 ans court à partir de la première mise en location du bien, indépendamment de la date d’acquisition dans cette fenêtre.
La gestion en direct est autorisée. Toutefois, le respect rigoureux des plafonds de loyers et la vérification des ressources des locataires à chaque nouveau bail impliquent une charge administrative réelle. Faire appel à un professionnel de la gestion locative réduit le risque de manquement et donc de remise en cause du dispositif.
